柳哇丁

前言: 疫情後，台灣房價一去不復返，身邊一半買了房一半沒買，究竟該不該買? 身為一個新竹工程師，年薪無條件進位後百萬的人，很無奈的說:買不起了。 被一堆喊少子化房價要崩的人，我覺得那些人講話都只會跟風，完全沒有理論依據，究竟房價要怎麼變動完全就市場機制，不會喊一喊就變低價的好嗎? 加上如果真的房價崩，基本上社會也會動盪不安。 想寫個抱怨文，並就自己看到的觀點論述一下未來的趨勢，給未來的自己，如果有寫對了話，真的要拍拍手囉!!~ 內文非常的長XD

正文

[推論1] 台灣總人口

在國家發展委員會網站上，有很多人口年齡的資訊，身為一個喜歡分析的人(雖然並非相關科系的)，總是想來看圖說故事。基本上台灣人口在2019年底，出生人口已經超過死亡人口。代表人口紅利的時代正式過去了。痛苦即將來襲。

[推論2] 台灣工作人口

一樣在國家發展委員會網站上，有此圖，但我認為他取的年齡範圍不太好，都已經21世紀了，誰還15歲就出來工作(通常非常少部分才會出來打工，我舉手，我12歲就去工廠幫忙打雜，但老實說那點錢根本只能買買一些小小生活用品，對房價根本一點影響都沒有，可能連套房租金都付不起)。我之後會補上我自己算的。

[推論3] 台灣老年人口

65歲通常就會退休了，基本上勞保是這樣規定可以領勞保年金了，但老實說我真的挺擔心會不會繳不出來。這議題也是10年前左右就開始了。其實我覺得勞保、健保、房價等等的都是一種以人口紅利為前提的老鼠會/龐氏騙局，一場歷經半世紀以上的騙局，在沒爆之前，都是一個好政策。

大家應該有玩過疊疊樂吧，就有一點這種感覺，一開始積木少(人少)的時候也很扎實的時候，很穩，增加積木(增加人口)也很穩，但人口不變，卻要把樓層(房價價格)變高，遲早會倒的。現在開始代表遊戲已經開始了，人口紅利結束，卻要繼續炒房，我認為遲早會崩。但......到底甚麼時候崩呢? 我不知道(非專業不敢亂講)

或是看口罩的經驗，2020疫情剛開始的時候，大家都開始囤口罩，因為每個人都需要，但產量出不來就很貴，有些國家甚至炒到一個上百元，現在產量出來了，口罩一個2~3元。基本上都會回歸成本。營建費+土地成本。現在可以看做大家把土地價格炒很高。歷史共業。

大家很明顯可以看到2020跟2040的老年人口多了快兩倍!!!!!我認為未來10~20年這段應該是關鍵。基本上以其他國家的經驗，老年人口超過總人口的20%就是超老齡化社會，而台灣2025年就會超過20%囉!

[推論4] 扶養比

上面那張圖幼:14歲以下，老:64歲以上；下面那張圖我將幼改為22歲以下。1980年前的數據因為以前比較不足，所以年齡區間非1年，而是5年，所以不太連續。

這個圖我覺得是關鍵。從扶幼比+出生人口越來越低已經反映出年輕人壓力越來越大，養不起小孩了。1960年以後的出生人口在2025年開始大於65歲，壓力會更為雪上加霜。

而且我覺得扶幼比高與扶老比高是兩種不同的概念。老人佔得資源有時候比小孩多。例如公司企業/政府的老屁股、軍公教勞健保的老人福利等等。都是在壓榨年輕人。

2020年後是中推估。

[推論5] 所得分配變動趨勢

一樣在國家發展委員會網站上，有此圖。

這都是在講所得均不均勻。我認為看不出市場投不投機，也看不出人民壓力。因為大家都知道台灣稅法不完全，很多收入都是黑帳，根本沒在報稅的!~所以看看就好!我先解釋名詞

先講簡單的五等分位所得: 將(每人或每戶)所得收入由小至大排序後按分為5等分，最高20%之所得除以最低20%所得之倍數即為5等分位差距倍數，倍數愈大，表示所得分配愈不平均。

 吉尼係數基本上是假設累積收入分布最平均的應為下圖的綠色線。吉尼係數則為實際線與綠色線圍起來的面積比例。例如如果實際線也為綠色，則圈起來的面積為0，吉尼係數也為0，如果為藍色線，則圈起來的面積則為最大，吉尼係數為1。

若低於0.2表示指數等級極低；
0.2-0.29表示指數等級低；
0.3-0.39表示指數等級中；
0.4-0.59表示指數等級高；
0.6以上表示指數等級極高。

大家可以在維基看看各國基尼係數，台灣不算貧富差距大的國家

結論是: 不管有沒有黑戶，台灣也是漸漸變成收入差距大的狀態

如果用在國家發展委員會網站上的家庭可支費所得的圖，其實會更直觀的看得出來，你是在哪個區間。殘酷的是就算在60~80%的平均支配所得，這錢假設都存下來買房，在新竹買3房1800萬，要存14年，其實比較健康(能養小孩/老人)的狀態是6年年收入拿來買房會比較舒服，得要到前20%的平均才能縮減到8.3年的年收入。或許亞洲(台灣)人可以接受20年不吃不喝買一間房吧?遠目

所以你問我房價甚麼時候會崩?太難估了，因為亞洲人的韌性(奴性)太強了!~窮人就該買中古屋，住爛房子!~

[推論6] 投資客人口

這圖是我根據年齡分布算的，2020年後採中推估。我將年齡區段分為1~19歲幼齡人口 ；20~27歲還沒有頭期款人口(就算有也是父母出的，那就算父母買的吧!~)；28~38歲，有人生第一桶金人口(開始要買房子的韭菜)；39~60歲能夠炒房人口(銀行貸款比較順利能貸)；61~69??未定義，感覺銀行或許不太會貸?? 70歲以上，理論上銀行不會給貸款了吧?

大家可以看韭菜(28~38)出現的年份是1990年左右最多，那時候投資客(39~60)剛剛開始變多，所以房市在此之前還算穩定，都是一些金融手法造成的漲跌。但慢慢房價開始漲了，因為需求/投資量開始出來，但算是緩漲，仍會因為外在金融環境起伏等等，但2004年之後，39~60歲人口來到了高峰，韭菜人口也多(割不完阿)，房價就開始噴了，2014年韭菜量開始下滑，房價有開始往下修正，但2020疫情起來，台商回流，2021房價又噴飛。

下圖參考網路上的房價走勢。

[小結論]

韭菜(需要成家立業出去住的人) 到了2030年就會退潮；大部分投資客在2040年也會邁入61歲，到時如果還沒有還清貸款，都會變成負債，無力承擔，韭菜量比以前少，甚至這些本來應該是韭菜的人，大多父母已經幫他們置產了，不用去外面當韭菜了，可能還會更少，因此我認為2040年房市有點不保。當需求下降/負擔力差不多的時候，到時雖然物價也上漲+通膨，或許房價不會跌，但是應該不至於需要不吃不喝10年以上才買得起房子了。

但房子是拿來住的!我們等得了10~20年嗎?我們這些出生在那陀嬰兒潮之後的人，也跟著垂垂老矣。真的是一場養蠱/沒有見血的廝殺。2021年的韭菜們!!!~你們的孩子才有可能等到房價大跌，你們如果要等房價跌才買房才要生小孩，請放棄吧!~請把這兩者獨立開!~或只能咬牙買了QQ

[2021年新竹房市紀錄]

2021/9/E，我人生第一次鼓起勇氣去台灣房屋諮詢，互相加了好友以下是他丟給我的資訊，1600萬想買3房2衛5年內新屋，他推我金雅.....QQ甚至因為新竹現在漲很兇，頭期款通常要準備買價的3~5成

新竹從2012年開始的紅單，變成中人費。因為終端消費者搶不過那些掮客，所以要給這些人錢，我打聽身邊有買新竹預售的朋友，有一個去年買的，付了10萬，在mobile看到20萬，結果我問的這個仲介25萬......orz我看起來就一副韭菜樣? 咩咩叫嗎QQ

以下是我自己對這個病態的房價的心得，有錯誤的部分可以提出討論。

為什麼會有掮客/中人/投資客呢? 為什麼建商可以自己賺，為什麼要分那些人賺? 他們玩得就是套利速度。建商其實主業在營建，建造房子賺錢，而非炒房，囤/炒房對他來講有時候反而風險很高，因為貨在手中不出去周轉率就太低了，他們還要現金發薪水+材料，他們寧願趕緊蓋下一棟去賣。他們頂多地放著晚一點蓋，但房子建好就得趕緊賣。賣給那些投資客對建商有非常多好處，投資客因為並非自住，基本上他們不太會刁細節，價格OK就好，投資客自己有方法處理那些瑕疵。

為什麼新竹可以炒得那麼厲害呢? 主要是腹地小、交通爛(大眾交通等同於無，園區內的公車巴士基本上路線非常少)下班必塞車、園區很多(新竹科學園區、台元、生醫)，導致外來就業人口高。大家都知道出生率新竹是台灣最高，新竹學校不足，大家就知道這邊所謂的韭菜非常多，而且都是戶年收有150萬以上的，基本上就是台灣前60%的收入。造就了這個趨勢。基本上在新竹要買得起新屋的，戶年收最好要到20%以前，不然只能住中古屋。基本上住屋就知道你的薪資水平369等了，非常現實，這就是所謂的資本主義。

為什麼空屋率明明那麼高，但還是房價那麼高呢? 因為台灣並沒有抽高持有稅，甚至對空屋/二手屋高稅制，一年持有房子的稅才幾千，囤房無壓力，整個台灣別只說新竹，其實都不太會賣房，因此新竹房源少更好壟斷，投資客們已經團結起來，壟斷市場，仲介、掮客、中人互相介紹韭菜。韭菜來就開始被洗腦房價一定漲，而不是管生活機能/建造品質等等，這些都只是為房價抬轎的罷了。

新房子房源為什麼越來越少? 基本上大家說腹地小，但實際觀察其實還是有一堆地空著，但就跟上面一樣，持有成本低，等他漲價更划算啊!!! 然後現在疫情關係，缺工缺料也是真的，營造成本上漲導致他們有幾筆案子沒算好成本沒賺/虧錢，現在還在觀望到底成本怎麼算呢!!

為什麼政府不打房?  你覺有台灣有殼民眾比較多，還是無殼? 選票誰重要? 

後來房仲讓進了一個群組，裡面都是他們的人在轉貼對話，感覺就是他們開了很多群在對新竹的消費者洗腦，裡面充滿了掮客/投資客/仲介/中人等等。

以下我花了近一天從2021年5月開始刷，把一些我認為挺經典的語錄記錄下來。每張圖的有些有連貫，有些是有時間差的。

看來大家都有共識了8~11年後會有泡沫!~那自住的為何要現在買?

看起來很認真地要大家風險控管好，然後一起開槓桿買房大家炒。

放出一些資訊，讓大家覺得跟他推心置腹吧?

大家都知道泡沫還要8年後到阿，5年後再賣啊!~現在可以賺租金啊!~為何要賣

開始說服大家介紹費、中人費很便宜啦，這些都是服務耶!!~你看看我花那麼多時間經營社團、群組，這些都是服務唷!~你看看我對你們買方多少，還幫你跟賣方殺價耶!~

你們這些不買房的，就一直租屋吧!~到時候房屋自有率一定會下降，我們這些有產階級就來租給你們吧!~賺差價又賺房租唷!~

但.....你知道房屋自有率怎麼算嗎?我隨便找個連結，「戶內經常居住成員所擁有」，但在台灣租賃不透明，大多沒有去登記的情況下，你覺得這個統計真實嗎?

這張圖比較小，總之就在說新竹房源超少DER阿，大家快搶喔!~你為什麼要付我服務費，就是因為我幫你搶到了房源耶!啾咪

說服大家甚麼叫"炒房"。你看看房價收入比，我們現在才哪到哪XD你看看你們這些竹科韭菜薪水那麼高，僧多粥少就要漲房價囉!我這叫"反映合理房價"，不是炒房~不爽不要在新竹工作。

現在新竹房價漲太快，建商反悔預售屋定價囉，違約賣給下個人更賺，懂?

我2020年買房的朋友有遇到，代銷公司故意不處理反映的屋況，要逼消費者違約的感覺，但沒有主動說轉賣，畢竟還是要顧及建商自己的信譽好嗎?

一條龍服務唷!~你如果覺得只買一兩間管理麻煩，我這有專門代管的人唷!~

呵呵，你知道政府現在也有代管服務嗎?而且定期補貼修繕費。

我的客戶都是有錢人唷，你們這群韭菜

你有房子不想買???我是在幫建商賣屋的，你們快把老屋賣一賣來買新屋阿!

現在要的是戶收入12.6萬/月的韭菜。

我們現在就在搞飢餓行銷，懂?

其他地方跌，都是要來房市喔!~

告訴你致富公式，還不來謝謝我!~

無本買房耶!~大家一起炒啊!~你賺我賺大家賺喔啾咪!~

大家一起奇貨可居，一起飢餓行銷，繼續搶房喔!~我們是當房東不是讓房子空著啦!~

有工作的地方就能炒房!~懂不懂

投資客眼光好，還會介紹大家一起賺!~你賺我賺大家賺

我現在在炒金雅、華興，不要買其他地方啦!~要集中火力炒，懂嗎?

開了很多群組在洗腦韭菜們!~說錯一兩句請見諒

我跟你講，我們這些仲介、中人就是要靠消息賺9%懂嗎? 經營群組管理割不完的韭菜不容易啊!~

基地大戶數多沒辦法飢餓行銷=蓋太密+品質不好，懂嗎?

聽說入場費25萬，懂嗎? 我都是"聽說"，是不用負責任的

大家一起炒，投資客一起跟大家搶貨，房價就會慢慢墊高啾咪

只想呵呵!

快把你們的錢交出來買房，

鼓勵借貸，真是大債時代，當每個人都大到不能倒的時候??

這報導到底是哪裡有"拐賣散戶賣屋"這件事????

如果你孤軍奮戰不小心開太多槓桿，我們可以組TEAM一起合作COVER

現在都馬團體戰，誰跟你單挑了。

有地有房才有錢，懂嗎?

總之中心思想我條列一下:

1. 新竹人越來越多，房子蓋的速度追不上人多的速度DER，大家放心。少子化在新竹不存在的。

2. 群組經營是為了大家服務，要買房來這，中人費25萬就好，保證便宜、有貨。

3. 建議大家加入炒房行列，囤起來! 不管短線長線，此群組這邊都能服務。

4. 新竹房市只會漲漲漲，至少漲8年，趕緊上車。

已經將現在新竹房市現況點出來，並將房市亂象的截圖中心思想整理出來，現在來說我個人的想法。可能會有抱怨負面等情緒，請包涵

1. 天下沒有白吃的午餐，憑甚麼人家要教你賺錢? >或許他本金不夠大，想靠服務賺取勞務費? 這種工作專門炒房的!!真是毒瘤!!!

2. 我認為這就是在"造市"，例如台中新聞，很明顯台灣人現在非常愛玩這種飢餓行銷。

3. 承上，大家可以看歷史上的泡沫事件，我就舉我比較熟悉的鬱金香狂熱，可以分成三個階段：第一階段是供求不平衡而變得高價，第二階段是投機者開始進入市場，第三階段則是捲入了缺乏資本的平民。到了第三階段之後開始泡沫化，價格暴跌導致市場上一片混亂。

如果你跟我一樣只是平民，當你看到這群組就想要跟風，有可能就陷入了第三階段，"捲入缺乏資本的平民"。人家投資/機者進入，是資本雄厚，現金流玩得轉，平民要進入，還是要審慎評估自己的財力。例如現在銀行估新竹的房子價格遠低於市場，導致你自備不足，銀彈不足的人，就千萬別硬是跟風，去借信貸買。平民捲入，就是暴風雨的前夕，就不知道還能不能撐過8年? 誰知道?

4. 窮就別生小孩，或是生一個就好，躺平，反正家裡又沒有皇位繼承。(這些投資客就是在打天下搞皇位ing) 自己過得開心最重要。建議家裡有老房子就別賣了，重新裝修一樣好用漂亮。網路上都有介紹裝修資訊，基本上15w/坪就可以非常好用了!~  買新房子也是要裝，舊房子也是裝，舊房子成本比較低!~

5. 說新竹會再漲，但就我這顆韭菜所知，本韭身邊的韭菜已經不多了，大多已經跑回台北/南部，不然都已經躺平了，(直接不婚)，到苗栗買、繼續租屋。但本韭在新竹的收入只在前60%，公司也不是tsmc、2454那種，這資訊只能參考。去年還有人討論房價，今年我就比較少聽到了，已經不是本韭買得起了。

6. 哪來那麼多韭菜給你割? 或許是投資客殺貪心平民的時候，投資客準備脫手，才會故意不放出資訊關起門來賣，還揪這些韭菜一起炒，如果要炒高價乾脆用拍賣的方式不是嗎?何必搞得好像神神秘秘的? 一切都是為了要延長這場漫長的飢餓行銷。

7. 歷史上發生了那麼多的泡沫事件，為何大家還是要搞呢?因為真的真的非常漫長。鬱金香狂熱大約兩年，因為這種炒作非常粗糙很快結束。次貸風暴成因就比較複雜，是從1994年就開始發酵，次貸佔發放總額的9%，1999年13%，2006年20%，美國文化:錢好借、低儲蓄，房價飆升導致多數人也想投資，(房子非住人需求)。最後才導致一連串的鏈式反應。

但我認為亞洲人又不太一樣，因為儲蓄高，而且非常喜歡買房子，只要價格低一點，就馬上會有人接盤，比較不會鏈式一起爆。但對比於美國，他們的房價所得比4~6，沒有那麼瘋囤房，才會爆發。

房價所得比可以參考這個連結，2020年底房價所得比香港20.9、台北14.2，對比於新竹6.7都非常的高!!!! 並且看樣子投資客是把新竹要搞得跟台北一樣!~那的確還能再漲幾波。一直到沒有人願意居住在這美食沙漠中。華人就是非常喜歡房子啊!~想要買下天下，讓自己的基因千秋萬代!~

8. 地狹人稠，戰後嬰兒潮就跟優養化一樣，現在就在崩潰的邊緣，人民不敢生/不敢結婚/躺平，無聲的戰爭，靠錢去侵蝕窮人的生存空間，很現實。你說我還在60%不用擔心，但你知道那些炒房的可能在後20%嗎?因為他們的錢根本不報稅的!~ 所以其實我才是真正的中位數呢!~很憤怒那些人，抬高房價使物價、租金變高，讓生存更困難，就連美國資本主義盛行的，房價所得才4~6，因為人家稅超重啊!!! 每年房價的1.2%啊!!! 或許台灣根本不應該有2300萬人。

最後推論，台灣房價會不會崩，我覺得203X年有機會!204X年~2050會崩!!  就這樣。但我不是因為崩不買，而是因為我買 不 起!!!!QQ 20~30年後崩跟我現在有啥關係!但我買不起啊!~

我想要台灣抽高房屋持有稅!!!!!!!!!!!!